Vragen: +31 (0)13 - 5433162

Gratis afspraak formulier
  1. Uw naam*
  2. Uw telefoonnummer*
  3. Uw e-mailadres*
  4. Beveiliging*
    Ongeldige invoer
weblogo vrp-advocaten-mediators

Scheiden doe je samen!

Verhuisbericht van Rooij & Pijnacker Advocaten

Met ingang van 1 november 2019 gaan wij verhuizen
Ons nieuwe adres is: Bredaseweg 204-13, 5038 NK Tilburg

Huurovereenkomst bedrijfsruimte 7:290 BW (zoals winkel en horeca). Verhuurder zegt na 10 jaar op. Wat kunt u als huurder of onderhuurder doen?

Huurovereenkomst bedrijfsruimte 7

​Voorbeeld:

In uw huurovereenkomst, ingegaan op 1 april 2008, staat vermeld, dat de overeenkomst destijds is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 april 2008 en lopende tot en met 31 maart 2013. Op grond van artikel 3.2 is de huurovereenkomst vervolgens verlengd met vijf jaar tot 31 maart 2018. Daarna kan de overeenkomst worden voortgezet voor aansluitende periodes van telkens vijf jaar. Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door schriftelijke opzegging met een opzegtermijn van tenminste één jaar, dat wil zeggen vóór 31 maart 2017.

Stel dat uw verhuurder opzegt, dan geldt ingevolge artikel 7:300 lid 1 en 2 BW j.o. artikel 7:296 BW lid 3 het volgende. In de wet staat dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderverhuurder aan wie is onderverhuurd met toestemming, bij verlenging van de overeenkomst. Er staat verder dat de rechter in elk geval de vordering van de verhuurder afwijst indien van de huurder, "bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimd." Dat blijft dus nogal vaag en is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. 

Opzeggingsgronden verhuurder

Er staat in de wet dat de rechter in ieder geval de vordering van de verhuurder toewijst als:

1. uw bedrijfsvoering als huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt;

2. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het daartoe dringend nodig heeft;

3. u als huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde (het mag dan niet alleen gaan over wijziging van de huurprijs);

4. de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Uw verhuurder zal deze omstandigheden zoals het dringend eigen gebruik moeten aantonen. Blijkt later dat hij heeft gelogen over dit dringend eigen gebruik, dan heeft u een vordering tot schadevergoeding, aldus artikel 7:299 lid 1 BW.

Als u niet akkoord gaat met de beëindiging, kan de verhuurder de kantonrechter vragen om daarover te beslissen.

Mocht een van deze gronden zich wel voordoen, dan zal de rechter een tijdstip vaststellen van de ontruiming. Aangezien de overeenkomst al tien jaar heeft geduurd, kunt u geen tegemoetkoming in de kosten, zoals verhuiskosten eisen.

Belangenafweging rechter

Doen een van de vier toewijzingsgronden zich niet voor, dan zal de rechter dus naar de belangen van partijen moeten kijken en deze afwegen. Welke omstandigheden kunnen daarbij bijvoorbeeld in het voordeel van de huurder zijn?

Door u als huurder gedane investeringen in uw pand kunnen van belang zijn. Weliswaar zullen de aanvangsinvesteringen over het algemeen na 10 jaar zijn afgeschreven, u kunt als huurder in de loop der jaren nieuwe investeringen hebben moeten doen om bijvoorbeeld technische ontwikkelingen bij te houden. Het steeds sneller wisselende mode- en straatbeeld als gevolg van de steeds sneller op elkaar volgende trends dwingt u als huurder om vrijwel voortdurend te investeren. Met name in de detailhandel en in de horecabranche, waar u zich richt op het jongere publiek. Tegenover dit hogere investeringstempo heeft u als ondernemer een grotere mate van vrijheid bij het afschrijven van investeringen, waarbij u niet gebonden bent aan een minimale afschrijvingstermijn van vijf jaar. Ook zal de technische levensduur van apparatuur vaak langer zijn dan de economische en zal de huurder na het verstrijken van tien jaar nog geen behoefte hebben aan aanschaf van vervangende apparatuur. Het is dan voor u als huurder bijzonder vervelend om na tien jaar met een gedwongen ontruiming geconfronteerd te worden. Ook het verlies van een mogelijk zeer goede locatie kan een rol spelen. Wanneer u de bedrijfsruimte huurt als natuurlijk persoon met een gezin en u bent ervan in uw levensonderhoud afhankelijk, of u bent op leeftijd, dan speelt toekomstperspectief en verlies aan goodwill een rol. Voor u is het vaak lastig om een nieuwe locatie te vinden of op de nieuwe locatie uw klantenkring te opnieuw op te bouwen.

Conclusie

De rechter kan na afweging van de belangen van partijen tot de conclusie komen dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd en zal dan een tijdstip vaststellen van de ontruiming. Dat kan dus in ons voorbeeld veel later zijn dan 1 april 2018. Het loont vaak wel om dwars te liggen en bezwaar te maken tegen de opzegging. De rechter moet dan ook de belangen van u als onderhuurder meewegen bij zijn beslissing. Hij komt dan eigenlijk aan tafel te zitten met 3 partijen, de verhuurder, de hoofdhuurder en de huurder met ieder hun eigen belangen.

Het kan van belang zijn om te stellen dat u tot voor kort niets van de verhuurder had gehoord over de opzegging zodat u er geen rekening mee heeft gehouden en dat u aanzienlijke nieuwe investeringen heeft moeten doen die u nog niet heeft terugverdiend. Ook kunt u het belang van uw privé- en gezinssituatie schetsen als u afhankelijk bent van de inkomsten uit de zaak. Uw verweer kan gericht zijn op het afwijzen van de beëindigingsvordering van de verhuurder of u kunt proberen te bedingen de huurovereenkomst op een veel later tijdstip te laten eindigen.

Het is dus niet zo maar gezegd dat u moet vertrekken na een opzegging door uw (onder)verhuurder na 10 jaar huren.

Wij staan regelmatig huurders bij in hun onderhandelingen met verhuurders of in een procedure bij het Kantongerecht. Laat u goed adviseren, het gaat immers om uw broodwinning!

Tags: Contractrecht, Ondernemingsrecht, Huurrecht

X

Incassokosten berekenen

Wanneer u hieronder uw factuurbedrag ingeeft, kunt u berekenen welke incassokosten
er berekend worden over een openstaande factuur en wat de totale vordering wordt.

Factuurbedrag

 

 

 

Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit bedrag is een indicatie. Voor een volledige berekening kunt u
contact met ons opnemen. Geldt alleen als u BTW kunt verrekenen.
Zo niet, dan komt er 21% BTW bij.

Berekenen kinderalimentatie

X

Berekening kinderalimentatie

Via onze kinderalimentatie berekening kunt u een indicatie krijgen hoeveel kinderalimentatie u kunt ontvangen.
In de berekening wordt uitgegaan van een onderscheid in onderhoudsplichtige (de ouder met het meeste inkomen
die alimentatie gaat betalen) en de onderhoudsgerechtigde ouder (de ouder die alimentatie ontvangt).

Netto gezinsinkomen per maand voor de scheiding
Leeftijd(en) kind(eren)
Netto maandinkomen onderhoudsgerechtigde
Netto maandinkomen onderhoudsplichtige
Leeftijd onderhoudsgerechtigde ouder
Leeftijd onderhoudsplichtige ouder
Aantal dagen per week dat de kinderen bij
de onderhoudsplichtige ouder zijn
 

Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit bedrag is een indicatie.
Met bijzondere lasten, zoals oppaskosten of (extra) hoge woonlasten, is bijvoorbeeld geen
rekening gehouden. Voor een volledige berekening kunt u contact met ons opnemen.

Bereken uw eigen bijdrage

X

Recht van toevoeging

Indien uw inkomen en vermogen onder een bepaalde grens ligt kunt u in aanmerking komen
voor een toevoeging. Via deze berekening kunt u een indicatie krijgen, of u recht heeft op een
dergelijke toevoeging en wat dan uw eigen bijdrage is. Fiscaal loon is het loon dat op uw
jaaropgaaf staat en waarover loonheffing is berekend. Het brutoloon vormt samen met de
vergoeding Zorgverzekeringswet het fiscale loon.

Fiscaal jaarinkomen
Spaartegoed
Uw situatie
 

Bent u benieuwd hoe hoog uw eigen bijdrage zal zijn in een personen- en familierecht zaak? Bereken deze dan via onze module op deze pagina. Voor zaken op een ander rechtsgebied dan het personen- en familierecht gelden afwijkende eigen bijdragen, variërend van € 196,-- tot en met € 823,-- (normen januari 2016). Wenst u meer informatie hierover neem dan vrijblijvend contact met ons op.